대출이 막힌 지식산업센터! 생각공장 구로 사태가 던지는 경고

대출이 막힌 지식산업센터, 입주조차 못 하는 현실

생각공장 구로 사태가 던지는 경고와 정부의 책임

서울 구로구에 위치한 생각공장 구로 지식산업센터에서 최근 심각한 이상 신호가 감지되고 있다.
잔금 대출이 사실상 막히면서, 분양을 받은 수분양자들이 입주를 포기하거나 사업 지속 자체를 고민해야 하는 상황에 내몰리고 있기 때문이다.

이 사태는 단순한 개별 분양 현장의 문제가 아니다.
지식산업센터라는 제도적 상품이 금융 환경 변화 앞에서 얼마나 취약한 구조를 가지고 있는지, 그리고 그 부담이 고스란히 중소사업자와 실입주자에게 전가되고 있음을 여실히 보여주는 사례다.

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분양은 가능했지만, 입주는 불가능한 구조

문제의 본질은 명확하다.
분양 당시 대부분의 수분양자들은 은행 대출이 가능하다는 전제를 바탕으로 계약을 체결했다. 이는 지식산업센터 분양 시장에서 오랜 기간 관행처럼 작동해온 구조다. 자기자본 일부와 금융권 대출을 조합해 입주하는 방식은 실수요자에게도, 소규모 법인과 개인사업자에게도 사실상 유일한 선택지였다.

그러나 잔금 시점에 접어들며 상황은 급변했다.
금리 인상, 금융권의 리스크 관리 강화, 지식산업센터 전반에 대한 담보 가치 재평가가 동시에 이뤄지면서 기존에 가능하다고 여겨졌던 대출이 거절되거나 대폭 축소되고 있다.

그 결과, 분양을 이미 받은 수분양자들이 수억 원에 달하는 잔금을 마련하지 못해 입주를 포기하거나, 계약 해지·연체 이자·위약금이라는 또 다른 위험에 직면하는 사례가 속출하고 있다.

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고분양가 구조가 만든 ‘한계 상황’

이번 사태는 특히 고분양가 구조의 위험성을 적나라하게 드러낸다.
생각공장 구로는 서울 서남권 핵심 입지를 기반으로 한 프리미엄 지식산업센터로 분류되며, 분양 당시부터 상당히 높은 분양가가 책정됐다.

문제는 이 가격 구조가 금융 환경이 정상적으로 작동할 때만 유지 가능한 전제 위에 서 있었다는 점이다.
금리가 낮고, 대출이 원활하며, 시장 유동성이 충분할 때는 감당 가능했지만, 지금처럼 금융이 급격히 조여지는 국면에서는 가장 먼저 균열이 발생할 수밖에 없는 구조였다.

결국 그 부담은 시행사나 금융권이 아닌, 실제 공간을 사용하려던 중소기업과 개인사업자에게 집중되고 있다.

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“개인 책임”으로 돌리기엔 너무 큰 구조적 문제

일각에서는 이를 무리한 투자에 따른 개인 책임으로 해석하려는 시각도 있다.
그러나 현장의 상황은 그렇게 단순하지 않다.

지식산업센터는 애초에

• 중소기업 육성
• 업무 공간 공급
• 산업 집적과 일자리 창출

을 목적으로 제도적으로 성장해온 상품이다.
그럼에도 불구하고 현재의 분양·금융 구조는 수분양자 보호 장치가 사실상 전무한 상태에서 금융 환경 변화의 충격을 그대로 떠안게 만드는 구조로 설계돼 있었다.

대출이 되지 않으면 입주 자체가 불가능해지는 상황은, 개인의 판단 실패가 아니라 제도적 공백이 만들어낸 결과에 가깝다.

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연쇄 도산으로 번질 가능성, 더 이상 외면해선 안 된다

입주가 막히면 단순히 사무실 하나를 쓰지 못하는 데서 끝나지 않는다.
이미 사업 계획을 세우고 인력·장비·계약을 준비해온 법인과 개인사업자들에게 이는 곧 사업 중단과 도산 위험으로 직결된다.

더 나아가 미입주와 공실이 늘어나면

• 지식산업센터 시장 전반의 가치 하락
• 금융권 담보 부실
• 지역 상권 위축

으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

지금은 아직 ‘경고 단계’일지 모르지만, 대응이 늦어진다면 그 파급력은 개인을 넘어 금융과 산업 전반으로 확산될 수 있다.

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정부와 금융당국의 역할이 필요한 시점

이제 이 문제를 시장 논리에만 맡겨둘 수 있는 단계는 지났다.
최소한 다음과 같은 정책적 검토와 개입이 필요하다.

• 실입주 목적 수분양자에 대한 잔금 대출 한시적 완화
• 정책 금융을 통한 브릿지 대출 또는 보완 장치 마련
• 지식산업센터 분양 구조에 대한 제도 개선
• 수분양자 보호 장치에 대한 법·제도적 검토

이는 특정 현장을 살리기 위한 특혜가 아니라, 지식산업센터라는 제도가 가진 취지를 지키기 위한 최소한의 안전장치에 가깝다.

 

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지금 대응하지 않으면, 더 큰 비용을 치르게 된다

생각공장 구로 사태는 단일 사업장의 문제가 아니다.
이는 현재 지식산업센터 시장이 안고 있는 구조적 위험이 표면 위로 드러난 하나의 단면일 뿐이다.

지금 이 신호를 외면한다면,
그 대가는 수분양자의 파산, 기업의 폐업, 그리고 금융과 지역 경제의 부담으로 되돌아올 가능성이 크다.

정부와 금융당국이 이 문제를 개인의 실패가 아닌 구조적 위기로 인식하고, 보다 적극적인 해법을 모색해야 할 시점이다.
골든타임은 길지 않다.